در تعریف عقد هبه وقتی شخصی مالی از دارایی خود به دارایی شخص دیگری بدون اینکه چیزی دریافت کند بصورت رایگان و مجانی انتقال می دهد بدون اینکه بدهی به او داشته باشد یا بخواهد وفای به عهد کند هبه اتفاق می افتد.

هرگاه شخصی با مال دیگری بدون داشتن سمت نمایندگی معامله کند به این نوع معامله فضولی می گویند. بنابراین هرگاه اگر شخصی بدون آنکه وکیل ، قیم، وصی، ویا ولی قهری دیگری باشدبا مال مالک معامله کندو یا تعهدی از جانب او بنماید حتی اگر صاحب مال باطنا راضی باشد عقد فضولی محسوب می شود.در معامله فضولی به شخصی که با مال دیگری معامله می کند، فضول یا فضولی یا معامل فضولی گویندبه کسی که مال او توسط فضول مورد معامله قرارمیگیرد مالک یا غیر می گویند و شخصی را با فضول معامله می کند اصیل گفته می شود.

معامله فضولی برای خود

هرگاه فضول با مال دیگری برای خودش عقد را واقع سازد، این معامله فضولی و معامله برای صاحب عین (مالک) خواهد بود. مانند معامله ای که سارق با مال مسروقه یا غاصب با مال غصبی انجام دهد.

معامله‌ فضولی برای غیر یا مالک

در این نوع معامله فضولی، فضول معامله را به نام به مالک و برای او واقع می کند بدون آنکه از مالک سمت نمایندگی داشته باشد.پسری ملک پدر را بدون داشتن سمت نمایندگی برای او بفروشد.معامله فضولی غیر نافذ می باشد خواه برای فضول منعقد شده باشد خواه برای غیر. در صورت اجازه مالک یا قائم مقام او معامله نافذ می شود.و در صورت رد، معامله فضولی باطل می شود.مثلا معامله سارق سارق با مال مسروقه و غاصب با مال مغصوب غیر نافذ است. البته استثناء وصیت به مال غیر حتی با اجازه مالک باطل می باشد.

ادامه مطلب در:معامله توسط غیر مالک (معامله توسط فضول)+قوانین و شرایط

دعوای تخلیه ملک در روابط استیجاری معمولاً از طرف موجر علیه مستأجر مطرح می‌شود. معمول‌ترین حالت آن هنگام انقضاء مدت اجاره است. درصورتی که مدت اجاره پایان یافته باشد ولی مستأجر عین مستأجره را تخلیه ننماید موجر می‌تواند با طرح دعوای تخلیه از طریق مراجع قضائی (درحال حاضر شورای حل اختلاف) اقدام به تخلیه ملک خود نماید. در صورتی که مدت اجاره منقضی نشده باشد برای طرح دعوای تخلیه لازم است شرطی مبنی بر فسخ و تخلیه در قرارداد اجاره وجود داشته باشد که در چنین وضعیتی دعوای تخلیه همراه با درخواست اعلان فسخ قرارداد اجاره مطرح می‌شود.

تفاوت خلع ید و تخلیه ید

اگر چه از یک دیدگاه دعوای خلع ید اعم از تخلیه است اما تفاوت هایی که به اختصاراً  ذکر میشود مرز بین این دو دعوا می باشد:

• تفاوت در موضوع دعوا: موضوع دعوای خلع ید الزاماً مال غیرمنقول می‌باشد لیکن موضوع دعوای تخلیه ید ممکن است مال منقول یا غیرمنقول باشد. 

• تفاوت در مالی یا غیرمالی بودن دعوا: دعوای تخلیه ید یک دعوای غیرمالی است؛ بنابراین طرح این دعوا هزینه دادرسی کمتری نسبت به دعوای خلع ید دارد؛ اما دعوای خلع ید، یک دعوای مالی محسوب می‌شود.
• تفاوت در ارکان دعوا: منشأ دعوای خلع ید غصب است به نحوی که هیچ قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد حال آنکه در دعوای تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد و دعوای تخلیه همانطور که گذشت به جهت پایان یافتن مدت اجاره یا تخلف از شروط عقد اجاره مطرح می‌شود به عبارتی ساده‌تر دعوای تخلیه زمانی مطرح می‌شود که ید متصرف (خوانده) مأذون است یعنی با اذن مالکانه یا قانونی شروع شده و به ‌اصطلاح مسبوق به اذن است در حالی که در دعوای خلع ید، اذنی در کار نیست و شروع تصرفات غاصبانه است. برای طرح دعوای (تخلیه) مالکیت عین ملک شرط نمی‌باشد و صرف مالکیت منافع کفایت می‌کند. اما طرح دعوای خلع ید فرع بر مالکیت است به دیگر سخن صدور حکم در دعوای خلع ید مستلزم اثبات و احراز مالکیت خواهان است حال آنکه در دعوای تخلیه صرف مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می‌کند.

تخلیه ملک مشاعی

• شماره دادنامه: ۱۱۱
• تاریخ: ۳۱/۸/۱۳۷۲

رأی شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات

صدور حکم بر تخلیه ملک مشاع و فرض اجرای آن نسبت به شش‌دانگ با وجود الزام مقرر در ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی، ممکن است موجب این توهم شود که اولاً زائد بر خواسته عمل شده که جایز نیست؛

 ثانیاً: چون حق استدامه و استقرار تصرف برای محکوم‌علیه در ذرات ملک مشاعی که احتمالاً مورد لحوق قرار نگرفته مفروض و موجود است عملاً خلع‌ید یا تخلیه تمام ملک و تحویل محکوم‌به متعذر باشد رسیدگی و صدور حکم از باب اینکه استنکافی در اعمال حق نشده باشد، در اجرای حکم تخلیه یا خلع ید املاک مشاع نیز متضمن چنین عقیده و نظری تواند بود که اجرای حکم متوقف بر صدور حکم سهام سایر مالکین و تقاضای صدور اجراییه برای کل سهام خواهد بود. علی‌هذا موضوع محمول بر نظر قضائی بوده و حکم برائت دادرس دادگاه حقوقی ۲ صادر و اعلام می‌گردد.

تخلیه محل استیجاری بانک

• شماره دادنامه: ۱۴۷-۱۴۶
• تاریخ: ۴/۶/۱۳۷۲

رأی شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات

چون رأی صادره بر تخلیه محل استیجاری بانک به استناد شق ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و قاضی امر با شهادت شهود، احتیاج فرزندان مالک را برای سکونت در محل اجاره احراز کرده است.

رأی صادره تخلف نیست و شکایت وکیل بانک مبنی بر اینکه قاضی دادگاه می‌بایست قرار معاینه و تحقیق محلی صادر نماید و دادسرای انتظامی نیز آن را به لحاظ عدم انجام ‌وظیفه قانونی تخلف داشته، وارد به نظر نمی‌رسد.

در مورد اعتراض وکیل بانک به میزان سرقفلی و عدم توجه قاضی به اعتراض مزبور و عدم ارجاع موضوع به هیئت کارشناسان با توجه به دفاع دادرس دادگاه حقوقی ۲ مستقل و همچنین دفاع رئیس دادگاه حقوقی یک که ارجاع مجدد را برای تعیین سرقفلی به کارشناس ضروری ندانسته، این امر محمول بر نظر قضائی آنان است.

تخلیه عین مستأجره موقوفه

• شماره دادنامه: ۲۶۶

• تاریخ: ۲۳/۹/۱۳۷۲

رأی شعبه اول دادگاه عالی انتظامی قضات

با عنایت به گزارش تخلف دایر بر اینکه پس از صدور حکم قطعی و لازم‌الاجرای تخلیه عین مستأجره موقوفه که مراحل رسیدگی قانونی را طی نموده و به دستور رئیس دادگاه حقوقی ۲ منتهی به صدور اجراییه شده و عملیات اجرایی نیز آغاز گردیده، لکن نام‌برده متعاقب وصول نامه مسئول دفتر قضائی حمایت از رزمندگان، بدون مجوز قانونی از اجرای حکم جلوگیری و (برخلاف حقیقت) چنین مرقوم می‌دارد: (با توجه به اینکه رأی صادره در دیوان‌عالی کشور نقض و جهت رسیدگی مجدد به دادگاه حقوقی یک ارجاع گردیده، لذا تا صدور حکم قطعی از اجرای دادنامه تخلیه خودداری شود.) چون نام‌برده به‌جای صدور دستور اجرای حکم، برخلاف وظیفه قانونی خود مانع اجرای آن شده، تخلف انتظامی آشکار مشارالیه مسلم است.

مطلب جامع در این باره را از اینجا بخوانید.