اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.
اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد. در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.
اقسام اجاره

در قانون مدنی، اجاره بر سه قسم است:

اجاره

    اشیاء
    حیوانات
    اشخاص

اجاره چیست؟

قرارداد اجاره در واقع قراردادی برای انتقال منافع است ( باید گفت هر شی ای از عین و منافع تشکیل شده است که عین در واقع همان موجودیت آن شی است که حاضر است و منافع چیزی است که از آن عین به صورت تدریجی حاصل می گردد با این حال ممکن است که خود این منافع در صورت تراکم به صورت عین در آیند جهت روشن شدن مطلب مثالهایی را مطرح می کنیم :

    به طور مثال ساختمان یک عین است ولی استفاده ای که می توان از آن کرد منفعت آن است مثلا ً در آن زندگی کرد ، کار کرد یا ...
    یا مثلا ً یک اسب یک عین است ولی استفاده ای که می توان از آن کرد منفعت آن است مثلا ً سوارکاری یا بارکشی منفعتی است که از این اسب حاصل می آید .
    یا مثلا ً یک درخت یک عین است ولی میوه ای که از آن حاصل می آید منفعت آن است که در اثر مرور زمان حاصل شده و پس از تراکم ، خودش تبدیل به یک عین می گردد . حال عده ای از حقوقدانان در تعریف عین و منفعت اینگونه

بیان داشتند که : عین مالی است مادی که به صورت مستقل در خارج وجود دارد و قابل احساس با یکی از حواس ظاهره است و منفعت مالی است که استقلال نداشته و به تدریج از عین حاصل می گردد و ممکن است مادی و محسوس نباشد یا در نتیجه تراکم به صورت عین درآید ).

پس قرارداد اجاره در مورد منافع قابل انعقاد می باشد . سوالی که پیش می آید اینکه این منافع چه چیزهایی می توانند باشند ؟ که در پاسخ باید گفت بر طبق قانون مدنی می توان قرارداد اجاره را در مورد اشیا ، انسان و حیوان منعقد کرد با این حال پس ازتصویب قانون کار عده ای بر این عقیده اند که دیگر قانون مدنی در مورد اجیر کردن افراد ( اجاره اشخاص ) غیرکارآمد و متروک است و پس از تصویب قانون کار باید بر طبق آن روابط کارگر و کارفرما را بررسی کرد ، با این حال عده ای معتقد به بقای قانون مدنی هستند . ولی عملا ً بیشتر در این موارد بر طبق قانون کار رفتار می گردد مگر در مورد یکسری مسایل خاص .
اجاره حیوانات

در مورد حیوانات هم باید دانست که کماکان بر طبق این قانون امکان اجاره حیوانات برای کارهای مختلف به طور مثال کارهای کشاورزی ، بارکشی و .... وجود دارد .در مورد اشیا باید گفت که باید در میان اشیا بین املاک و سایر اشیا تفاوت نهاد و گفت که در مورد اجاره اشیا کماکانقانون مدنی حاکم است به طور مثال قراردادهای اجاره ماشین و ... ولی در مورد اجاره املاک مقررات قدری متفاوت است.
اجاره املاک

در مورد اجاره املاک باید گفت که بحث اجاره املاک تجاری با املاک مسکونی تفاوتهایی دارد و در مورد اجاره املاک قوانین مختلفی طی سالها به تصویب رسیده اند .
در این زمینه قانونی در سال 1356 به تصویب رسید که هنوز هم در مواردی قابلیت اجرایی دارد قانون دیگری نیز در این زمینه در سال 1362 به تصویب رسید و قانون دیگر که در واقع یک ماده واحده بود ( ماده واحده قانونی است که تنها دارای یک ماده می باشد ) در سال 1365 به تصویب رسید ونهایتا در سال 1376 آخرین قانون در این زمینه به تصویب رسید.

کلیات قانون 1356

در توضیح باید گفت که در قانون سال 1356 اجاره کلیه املاک اعم از مسکونی و تجاری مطرح گردیده بود و در این قانون گفته شده بود چه اجاره با سند عادی باشد چه با سند رسمی باشد و یا اینکه اصلا ً سند مکتوبی در این زمینه باشد یا نباشد قرارداد اجاره مشمول مقررات این قانون خواهد بود با این حال مواردی به صورت استثنایی در ماده 2 این قانون از شمول مقررات آن خارج گردیده بودند .  در مورد اجاره بها در این قانون آمده بود که میزان آن همان است که در اجاره نامه قید شده است و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد ( همانطورکه گفتیم طبق قانون این سال نیازی نبود که حتما ً قرارداد اجاره به صورت مکتوب تنظیم گردد ) به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است ( یعنی میزانی که عملا ً پرداخت می شده مورد قبول است ) و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود .
با این حال در این قانون مقرر گردیده که تحت شرایطی موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید .که در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

بر اساس این قانون مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را ( همان طور که قبلا بیان کردیم در عقد اجاره منافع منتقل می گردد ) کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد .از جمله نکات دیگری که در این قانون مقرر گردیده در مورد حق کسب و پیشه و نحوه انعقاد قرارداد اجاره است و همچنین مواردی که کماکان بر طبق این قانون اجرا می گردد که در مقاله های بعدی طرح خواهند گردید .
 در مورد قراردادهای اجاره ای که کماکان بر طبق قانون سال 1356 می توان در موردشان نظر داد و عمل کرد باید گفت : کلیه قراردادهای اجاره ای که قبل از سال 1376 ( سال تصویب قانون موجر و مستاجری که بر طبق آن کلیه قراردادهای اجاره چه در مورد املاک مسکونی چه در مورد املاک تجاری تحت شمول این قانون درآمدند .) در مورد املاک تجاری منعقد گردیدند و کماکان مدت اجاره منقضی نگردیده یا اجاره هایی که بر طبق قانون سال 1356 بوده و پس از انقضای مدت آن قرارداد اجاره ، بعد از سال 1376 مجددا ً تمدید گردیده است .حال در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت جالب ترین نکته این است که این حق صرفا در مورد املاک تجارتی ای که در یکسری شهرهایی که در یک لیست مشخص تعیین گردیده است قابل دریافت است.

نکته دیگر اینکه هرگاه مستاجر محل کسب به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال بدهد . حال اگر حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.

باید توجه داشت که بر اساس این قانون تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره بر عهده موجر است و تعمیرات جزئی بر عهده مستاجر است.

حال چنانچه بر طبق این قانون حکم تخلیه ملک صادر گردد دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از 10 روز کمتر و از 2 ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه معین می کند . در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلتهای مذکور از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد .با این حال در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود .
باید توجه داشت که بر اساس این قانون اگر طرفین به هر شکل بخواهند که با توافق مقررات این قانون را نادیده بگیرند پس از اثبات این مطلب در دادگاه این توافق بلااثر است .
نکته آخری که می توان به عنوان کلیات قانون سال 1356 گفت اینکه در سال 1365 قانونی به تصویب رسید که بیان کرده بود چنانچه سند اجاره به صورت رسمی باشد و سرقفلی و پیش پرداخت از جانب موجر دریافت نگردیده باشد به محض انقضای مدت اجاره مستاجر ملزم به تخلیه ملک خواهد بود . ( توضیح آنکه در مورد اجاره نامه های تحت شمول قانون 1356 که با سند عادی تنظیم شده اند تخلیه عین مستاجره به این سادگی نبوده و با سختی ها و پیچیدگی هایی مواجه است .) حال آنکه به دلیل سوءاستفاده هایی که از این قانون گردید بعدا ً محدودیتهایی در آن ایجاد گردید .

قانون سال 1362 صرفا ً به اجاره املاک مسکونی پرداخته بود و در آن مقرر گردیده بود چه قرارداد به صورت رسمی یا عادی تنظیم شده باشد چه اصلا ً قراردادی تنظیم نشده باشد تحت شمول این قانون خواهد بود . با این حال پس از تصویب قانون سال 1376 این قانون دیگر قابلیت اجرایی نداشته و قراردادهای اجاره تحت شمول قانون سال 1376 در آمدند .

کلیات قانون سال 1376

بر طبق این قانون کلیه قراردادهای اجاره در مورد کلیه املاک چه مسکونی چه تجاری تحت شمول این قانون درآمدند ولی بر خلاف قانون سال 1356 در این قراردادها باید حتما ً سندی تنظیم گردیده باشد حال چه این سند عادی باشد چه رسمی.

بر اساس این قانون اجاره مذکور تابع توافق طرفین و مقررات این قانون و قانون مدنی خواهد بود . ولی قراردادهای عادی اجاره باید 1* با قید مدت اجاره و2* در دو نسخه تنظیم گردد و3* به امضای موجر و مستاجر رسیده و4* توسط دو شاهد تایید گردد . در این قانون پس از انقضای مدت اجاره حداکثر ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می گردد و برای اجرا به دوایر اجرا می رود . با این حال در صورتی که مبلغی بابت پیش پرداخت توسط موجر دریافت گردیده باشد باید در زمانی که می خواهد دستور تخلیه را بگیرد به صندوق ثبت یا دادگستری حسب مورد تودیع گردد .( توضیح اینکه در موردی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم گردیده است از طریق دوایر اجرای اداره ثبت نیز می توان تقاضای تخلیه را مطرح کرد ).در مورد سرقفلی بر اساس این قانون باید گفت که هرگاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید.

همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر ( مستاجر بعدی ) به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر اینکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .
حال چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کرده باشد پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر ( مستاجر دومی که به مستاجر اول سرقفلی پرداخته است ) حق مطالبه سرقفلی از مالک ندارد. چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

باید توجه داشت عده ای از اساتید حقوق حق کسب یا پیشه یا تجارت را با سرقفلی یکسان می دانند که همین امر در عرف نیز جاری است و در عرف هم این دوحق را کسان می دانند ولی عده ای دیگر از اساتید حقوق بین این دو مفهوم تفاوت قائل شده اند و می گویند حق کسب و پیشه که در قانون سال 1356 مطرح شده بود در هر مورد اجاره املاک تجاری جاری است ولی سرقفلی که در قانون سال 1376 آمده است صرفا ً در مورد املاک تجاری ای جاری است که مستاجر بدوا ً مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخته است و بعدا ً بر اساس افزایشی که در آن ایجاد می گردد ( بر اثر کارکرد مستاجر در ملک تجاری و ایجار شهرت و ... موجبات افزایش مبلغ سرقفلی حاصل می گردد .) آن را دریافت می کند.